Закон об отчуждении доли в квартире. Отчуждение доли в ООО: правовая природа и проблемы нотариального удостоверения. ○ Что такое отчуждение доли

На сегодняшний день гражданское законодательство определяет, что имущество, которым на праве собственности владеют 2 и более субъектов, следует считать объектом общей собственности. Немаловажно также осознавать, что подобный вид собственности может представлять собой как долевую (когда выделяются доли для каждого из собственников), так и совместную (если деления на доли не происходило).

Например, общая собственность способна возникать, если во владение более чем двух лиц поступило имущество, подпадающие под действие положений о неделимых вещах. Для таких ситуаций законом установлено, что если вещь невозможно поделить, не изменив в процессе его первоначального функционального назначения, разделу оно не подлежит. Так, общая собственность может распространяться лишь на делимые вещи, если это не нарушает норм закона или соглашения.

При внимательном изучении норм ГК РФ можно проследить, что явное преимущество отдано общей долевой собственности, нежели совместной. Так, в соответствии с гражданско-правовыми нормами, общая собственность может рассматриваться в качестве долевой, если законодательство не устанавливает относительно ее режим совместной собственности.

Очень важно отметить и принципиальные различия между такими юридическими терминами, как часть недвижимого имущества и доля в праве на него. Гражданское законодательство не дает определений таким понятиям, как доли в помещении, квартирные доли либо доли в домах. Доли высчитываются только в рамках права на определенный вид имущества - квартира, домовладение, комната, сооружение, частичка и т.д. То есть, доля не может находить выражение в качестве части какого-либо имущества.

Гражданское законодательство устанавливает обязательную форму выражения долей - дробь. Данная форма носит абстрактный характер, позволяющий законодателю регулировать отношения собственности, находящейся в собственности двух и более граждан.

Отчуждение доли: специфика.

В случае отчуждения доли из имущества, принадлежащего лицам на праве общей собственности, третьему лицу иные субъекты долевой собственности наделяются важным правомочием - преимуществом покупки доли по назначенной стоимости, либо на условиях равенства.

Таким образом, продавцу в обязательном порядке нужно направить всем субъектам долевой собственности письменное уведомление о продаже его доли третьему лицу. Продавец указывает цену, а также иные существенные условия продажи.

В случае получения от субъектов долевой собственности отказа либо отсутствия с их стороны намерений приобрести долю в течение календарного месяца, продавец может продавать ее третьему лицу.

Выставляя на продажу долю имущества, находящегося в общей долевой собственности, продавец должен приложить к договору купли-продажи пакет документов, удостоверяющих факт извещения продавцом всех субъектов долевой собственности о продаже доли, оглашения ее стоимости и иных существенных условий сделки. При составлении заявления о государственной регистрации следует приложить документы об отказе указанных лиц от покупки.

Природа сделок с долями в ООО по существу такая же, как и у сделок с акциями, - стороны заключают договор, в котором прописывают обязательства продавца передать долю и обязательства покупателя предоставить за нее встречное предоставление, а затем уже совершают непосредственно сделку по передаче доли от продавца к покупателю. Однако в отличие от сделок с акциями природа сделок с долями по ряду причин не всегда очевидна участникам оборота. Об обязательственной и распорядительной сделках в рамках отношений по отчуждению долей в ООО, а также о практических аспектах такого разделения на вебинаре «Сделки с долями в ООО. Особенности нотариального оформления», организованном порталом Lextorium, рассказал Андрей Егоров, к.ю.н., первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ.

В мае 2014 г. Пленум ВАС РФ разработал, но так и не принял постановление «О сделках с долями в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью» (текст проекта можно найти по ссылке: http://www.arbitr.ru/vas/presidium/prac/108071.html, далее - проект постановления ВАС РФ). Что предлагалось закрепить в этом постановлении и какие из его идей имеют значение для практики сегодня?

Отчуждение доли в ООО включает две сделки: обязательственную и распорядительную

Договор купли-продажи доли в ООО - это сделка, а значит, к нему применимы все предусмотренные законодательством основания для признания его недействительным. Получается, что договор отчуждения доли, помимо специфического объекта - доли в ООО, осложнен еще и тем, что может быть признан недействительным или расторгнут по общим основаниям ГК РФ.

В июле 2009 г. ст. 21 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон об ООО) заработала в новой редакции (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 № 312-ФЗ). Наряду с другими изменениями в ней появился п. 11, согласно которому сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы указанной сделки влечет за собой ее недействительность.

Как, по замыслу законодателя, должна была работать эта норма?

В договоре отчуждения доли в ООО следует различать две сделки - обязательственную и распорядительную. Первая предполагает принятие на себя владельцем доли обязательства совершить ее отчуждение в пользу контрагента, который в свою очередь принимает обязательство предоставить за это встречное предоставление. Вторая сделка - распорядительная, которая представляет собой непосредственно действие по передаче прав на долю.

По замыслу разработчиков нормы, обязывающей нотариально удостоверять сделки с долями, требование о нотариальном удостоверении распространяется только на распорядительную сделку и не является обязательным для обязательственной. Безусловно, стороны могут просить нотариуса удостоверить нотариально обе сделки, однако закон этого не требует.

Это разъяснение закреплял п. 1 проекта постановления ВАС РФ.

Цитируем документ

…Судам надлежит иметь в виду, что законодатель различает договор, устанавливающий обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли (далее - договор об отчуждении доли), и сделку, направленную на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (далее- сделка, направленная на отчуждение доли; распорядительная сделка).

При этом под сделкой, направленной на отчуждение доли, подлежащей нотариальному удостоверению, понимается распорядительная сделка, совершением которой участник передает, а приобретатель принимает долю в уставном капитале общества, то есть сделка, непосредственно направленная на передачу доли. Договором об отчуждении доли может быть любой гражданско-правовой договор об отчуждении имущества другому лицу (купля-продажа, мена и т.п.); для такого договора обязательной нотариальной формы закон не предусматривает.

Какие проблемы на практике порождает смешение обязательственной и распорядительной сделок при отчуждении доли?

Надо сказать, что из формулировки п. 11 ст. 21 Закона об ООО вывод о том, что удостоверять нотариально нужно только распорядительную сделку, явно не следует. Соответственно, не очевиден он и многим нотариусам, к которым обращаются клиенты за удостоверением сделок об отчуждении долей в ООО.

В чем практические преимущества конструкции, в которой разграничиваются обязательственная и распорядительная сделки при отчуждении долей в ООО?

Если исходить из того, что закон требует нотариального удостоверения только распорядительной сделки (то есть факта передачи доли), то нотариусам не нужно вникать в специфику обязательственной конструкции. Ведь чем крупнее отчуждаемый бизнес, тем объемнее и сложнее договор купли-продажи доли: в нем учитывается множество нюансов, зависящих от специфики конкретной компании. Но чем объемнее и сложнее договор, тем больше в нем заложено потенциальных рисков признания недействительным, как полностью, так и в части.

Здесь также важно учитывать, что по общему правилу ст. 180 ГК РФ недействительность одного из условий сделки влечет недействительность сделки в целом, если нельзя предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поэтому на практике проверять обе сделки (и распорядительную, и обязательственную) в рамках договора отчуждения доли для многих нотариусов проблематично. В ряде случаев обязательственная сделка выражена в многостраничном контракте со множеством условий и нюансов, иногда и вовсе структурированном по иностранному праву. У нотариусов порой просто не хватает времени и квалификации проверять такие договоры. В результате нотариусы предлагают сторонам альтернативные варианты, например собственный типовой договор отчуждения доли в ООО, который, очевидно, не отражает специфики конкретных отношений между сторонами.

Если исходить из того, что закон требует нотариального заверения в целом договора купли-продажи доли в ООО, а не одной лишь распорядительной сделки, возникают и другие сложности. Например, если стороны договорились, что оплата доли и ее передача осуществляются одновременно, то передача денег должна проходить непосредственно в офисе нотариуса, который вынужден проверять соблюдение условий сделки об оплате доли. Но это самая простая ситуация. А как быть нотариусу, если стороны договорились, что сначала покупатель передаст деньги, а потом уже продавец передаст ему свою долю? Или наоборот?

Если же исходить из того, что закон требует нотариального удостоверения только сделки по передаче доли, ситуация значительно упрощается. Нотариус не проверяет соблюдение условий договора, которые согласовали стороны, а лишь подтверждает переход доли. Что делать покупателю, который, к примеру, перечислил деньги, но не получил долю из-за того, что продавец отказался/не смог ее передать? Покупатель может потребовать расторжения договора в порядке ст. 450 ГК РФ и возврата уплаченной по сделке суммы.

Соответственно, если нотариус исходит из того, что в соответствии с требованиями ст. 21 Закона об ООО ему необходимо заверить только акт передачи доли в ООО, то круг вопросов, которые он должен проверить, значительно сужается. В таком случае нотариус проверяет лишь:

осознает ли лицо, отчуждающее долю, значение своих действий?

есть ли у отчуждающего долю лица воля на ее передачу?

имеет ли отчуждающее долю лицо достаточный объем прав, чтобы ее передавать?

Вопросы оплаты и действительности условий самого договора отчуждения доли в таком случае нотариус не проверяет.

В этом и заключалась основная идея проекта постановления ВАС РФ: нотариус заверяет лишь акт передачи доли, проверяя правоспособность отчуждающего долю лица, а не договор об установлении обязательства передать долю. Причем речь может идти не только о договоре купли-продажи, но и о любой договорной конструкции, предусматривающей отчуждение.

Идея о разграничении обязательственной и распорядительной сделок по отчуждению доли - основная, но не единственная из заложенных в проекте постановления ВАС РФ. Еще одна важная мысль: сделка, устанавливающая обязательство участника передать долю в ООО, сама по себе ничего не передает.

Это правило работает в отношении долей примерно так же, как и в отношении акций: все понимают, что при отчуждении акций есть отдельный договор купли-продажи акций и есть передаточное распоряжение, удостоверяющее факт их передачи. Только почему-то с долями ситуация кажется не такой очевидной.

В проекте постановления Пленум ВАС РФ хотел разъяснить, что сам по себе договор долю не передает, а если он не исполнен (долю не передали), можно заявить о его расторжении.

Надо понимать, что у распорядительной сделки, в отличие от обязательственной, свои критерии и основания недействительности, и основное из них - отсутствие права у отчуждающего долю лица. Удостоверяя распорядительную сделку, нотариус проверяет полномочие отчуждать долю, то есть проверяет, есть ли запись об отчуждающем ее лице в реестре. Здесь работает общий принцип гражданского права: нельзя передать прав больше, чем имеешь сам («Nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse haberet»).

Совершение сделки по отчуждению доли в ООО под условием

Можно ли заключить сделку по отчуждению доли под условием?

Ответить на этот вопрос значительно проще, если рассматривать отчуждение доли как совокупность обязательственной и распорядительной сделок.

Можно ли совершить распорядительную сделку под условием, например, о том, что доля переходит после полной оплаты?

Андрей Егоров уверен: распорядительная сделка не может быть совершена под условием. Это обусловлено тем, что доля переходит в момент регистрации права на нее за ее приобретателем. Следовательно, регистрирующий орган должен четко понимать, кто является правообладателем доли. Регистратор не должен проверять исполнение условий, под которыми эта сделка совершена. В противном случае, если условия сработают, придется совершать поворот исполнения и вносить изменения в реестр.

Однако под условием можно совершать обязательственные сделки.

Принцип абстракции при отчуждении доли

В немецком праве в отношении сделок с долями действует так называемый принцип абстракции, суть которого сводится к следующему. Если заключен договор купли-продажи доли, нотариус не должен его проверять - он проверяет лишь правомочие передающего лица на отчуждение доли. И даже если впоследствии договор будет признан недействительным, право на долю все равно передано, потому что оно переходит только с распорядительной сделкой.

Похожую идею предлагалось закрепить и в проекте постановления ВАС РФ. Однако большинству судей такая формулировка показалось спорной, и постановление так и осталось на стадии проекта.

Цитируем документ

При рассмотрении споров, связанных с договором об отчуждении доли, согласно которому распорядительная сделка совершается отдельно от этого договора (в том числе после наступления условия или исполнения встречного обязательства, либо наступления срока, либо приобретения в будущем стороной договора той доли, которую она обязуется передать), судам следует учитывать, что в таком случае этот договор об отчуждении доли не требует нотариального удостоверения, а совершение распорядительной сделки, направленной на отчуждение доли, представляет собой исполнение возникшего из соответствующего договора обязательства по передаче этой доли. При этом доля переходит к ее приобретателю с момента нотариального удостоверения распорядительной сделки, оформляемой отдельным документом.

В этом случае признание недействительным договора об отчуждении доли само по себе не влечет недействительности распорядительной сделки и сторона, получившая долю во исполнение недействительного договора об отчуждении доли, должна возвратить долю путем совершения обратной распорядительной сделки, а в случае уклонения от ее совершения и нотариального заверения - по решению суда.

На сегодняшний день на практике нотариусы исходят из того, что принципа абстракции нет, однако есть казуальность, поэтому проверяют в том числе и сам договор об отчуждении доли. Поэтому бывает, что нотариусы отказываются заверять объемные и сложные договоры, ссылаясь на отсутствие времени и возможности.

В итоге норма п. 11 ст. 21 Закона об ООО, которая изначально задумывалась разработчиками как устанавливающая обязательство удостоверять нотариально только акт передачи доли, привела к путанице и тому, что многие заинтересованные лица сталкиваются с отказами нотариусов удостоверять полноценные договоры и предложениями составлять договоры в упрощенном варианте.

Можно ли подчинить договор об отчуждении доли в ООО иностранному праву?

Ответить на этот вопрос также помогает разграничение распорядительной и обязательственной сделок.

Обязательственную сделку подчинить иностранному праву можно. Например, два гражданина Германии могут составить договор купли-продажи доли в российском ООО, структурировав его по немецкому праву.

Совершить распорядительную сделку в соответствии с немецким правом гражданам Германии нельзя - отчуждение доли в российском ООО должно совершаться в соответствии с личным законом юридического лица (ст. 1202 ГК РФ). В данном случае речь идет о публичном интересе Российской Федерации, поскольку регистрация права на доли носит правоустанавливающий характер. А это значит, что распорядительную сделку нельзя подчинить иностранному праву.

Какие проблемы могут возникнуть у сторон, если не различать обязательственную и распорядительную сделки, подчинив договор об отчуждении доли в ООО иностранному праву?

Здесь возможны два варианта:

1) российский нотариус откажется заверять передачу доли в российском ООО на основании договора, подчиненного немецкому праву, если она совершена в соответствии с немецким правом;

2) чтобы обойти первую проблему, стороны могут заверить сделку у немецкого нотариуса, однако в этом случае регистрировать переход прав на долю откажется российский регистратор.

Если же исходить из позиции того, что в рамках договора об отчуждении доли в ООО сделки две и не смешивать их, то проблемы не возникнет: можно заключить договор по немецкому праву, а передать долю по российскому праву. Это удобно, поскольку все ключевые условия, вся гибкость и нюансы отношений сторон закреплены в самом договоре купли-продажи, который удостоверять нотариально необязательно. Закон же требует нотариального заверения максимально простой сделки - передачи доли.

Договор об отчуждении доли в ООО

К сведению

Федеральным законом от 03.03.2015 № 67-ФЗ в п. 1 ст. 23 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее - Закон о госрегистрации) был веден подп. «ф». Согласно этой норме регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации нового участника ООО, если этот участник был участником с долей более 50% другого недействующего юрлица, которое на момент исключения из ЕГРЮЛ имело задолженность перед бюджетом, или имел право действовать от имени такого юрлица без доверенности, либо был участником с более чем 50% долей или имел право действовать без доверенности от имени юрлица, в отношении которого в ЕГРЮЛ имеется запись о недостоверности сведений. Причем отказать во внесении соответствующих изменений налоговая может в течение трех лет после внесения в ЕГРЮЛ записей о недостоверности или, напротив, исключения компании из ЕГРЮЛ.

Как эта норма повлияла на вопросы совершения сделок по отчуждению доли в ООО? Представим ситуацию: стороны заключают договор купли-продажи доли, заверяют переход доли у нотариуса, покупатель оплачивает приобретенную долю, а затем получает отказ в регистрации его прав на долю в ЕГРЮЛ на основании подп. «ф» п. 1 ст. 23 Закона о госрегистрации. Что в таком случае делать покупателю?

Если покупатель не хочет ждать три года, пока ограничение будет снято, найти выход непросто. Дело в том, что расторгнуть договор по инициативе покупателя в такой ситуации вряд ли удастся - продавец свои обязательства выполнил и долю передал. Тот факт, что покупатель не смог эту долю получить, надо квалифицировать скорее как вину и просрочку кредитора (ст. 404 и 406 ГК РФ).

А. Егоров видит следующий выход из подобной ситуации, и выход этот основан на разделении обязательственной и распорядительной сделок. Покупатель, который не смог зарегистрировать свои права на долю, может заключить еще один договор купли-продажи той же самой доли, но уже с третьим лицом, по которому он обязуется передать свои права на долю. А затем попробовать договориться с продавцом, чтобы он вместе с третьим лицом - новым покупателем по договору обратился к нотариусу и зарегистрировал переход доли от продавца к третьему лицу.

Несмотря на стремление граждан обзавестись недвижимостью, владеть которой можно единолично, процент квартир в долевой собственности был и остается высоким. По некоторым данным, до 80% жилья имеют двух и более собственников. При этом специалисты рынка недвижимости отмечают, что именно сделки с долями сопряжены с наибольшими сложностями. Подробнее про то, что такое доля в квартире и какие есть нюансы с её оформлением, отчуждением и продажей вы узнаете сегодня из нашего поста.

Казалось бы, процедуры операций с этим видом недвижимости мало чем отличаются от распоряжения квартирами или домами. Однако в вопросах долевой собственности очень существенным является человеческий фактор. И в тех случаях, когда причиной переходов прав собственности является невозможность сособственников договориться между собой, есть все причины полагать, что дальнейшая юридическая история такого объекта не будет гладкой до тех пор, пока все доли не окажутся в одних руках.

Любая собственность, которой владеют двое и более граждан, является общей. При этом, если речь идет о собственности супругов, такая собственность является совместной на весь период владения. Если же появление нескольких собственников связано с другими обстоятельствами, такая собственность является долевой, и объем доли каждого документируется и регистрируется в Росреестре в обязательном порядке.

Откуда берутся доли в квартире? Источников обычно три:

• приватизация;
• наследство;
• дарение.

При приватизации квартира оформляется на всех, кто на момент начала процедуры был в ней прописан и не отказался от своего права на вступление в собственность. При принятии наследства возникает столько долей, сколько наследников вступают в свои права. При передаче доли в дар прежний собственник может выделить такую долю, какую сочтет нужным.

Кроме того, доли в появляются при разделе общей совместной собственности бывших супругов или по иным причинам, при которых основанием права собственности является решение суда.

Как определить долю в квартире

Порядок пользования квартирой может быть определен различными способами. Как правило, если доли в квартире принадлежат проживающей в ней семье, вопросов с пользованием площадями не возникает. Если возникает необходимость раздела, жильцы договариваются между собой или, при невозможности прийти к соглашению, обращаются в суд с иском об определении порядка пользования жильем.

Важно! Владение долей в квартире не равнозначно владению комнатой и не подразумевает обязательной возможности пользования пропорциональной частью квадратных метров.

Следует понимать, что разделу подлежит только площадь жилых комнат и только в том случае, если доля не является малозначительной относительно жилой площади квартиры. К примеру, если двухкомнатной квартирой владеют 2 собственника с равными долевыми правами, порядок пользования может быть определен так, чтобы каждому досталось по комнате. Однако, если площади комнат не равны, раздела «по справедливости» не получится, в любом случае одному достанется большая комната, а другому меньшая. Если же, например, однокомнатная квартира принадлежит двоим собственникам, то определить порядок пользования ею по суду уже не представляется возможным.

Это же относится и к любым другим ситуациям, когда жилье не делится «по комнатам» или пропорциональный собственности метраж слишком мал и исключает возможность пользоваться собственностью как жильем. Поэтому, если определение порядка пользования невозможно, собственник «микродоли» вправе получить от сособственников компенсацию в обмен на право собственности.

Как оформить долю в квартире в собственность

Прежде всего, для оформления в собственность необходимо основание права. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены, ренты или решение суда. При наличии основания доля в квартире оформляется точно так же, как и любая другая недвижимость: собирается пакет документов и подается на регистрацию в Росреестре - в рег.палату напрямую или через МФЦ. Однако существует существенное различие с собственниками «целой» недвижимости: ряд действий, которые собственники могут совершать только с согласия сособственников. К таким действиям относятся сдача в аренду, залог и продажа.

Важно! Собственники долей в квартире обладают преимущественным правом покупки других долей. Поэтому продажа такого имущества возможна только в том случае, если сособственники отказываются от его приобретения. Предложение, как и нотариальный отказ от преимущественного права покупки, должны быть оформлены нотариально.

Пакет документов для регистрации зависит от основания перехода права и определяется точно в зависимости от ситуации. Примерный список документов таков:

• документы основания права;
• паспорта участников сделки;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета и справки об отсутствии задолженностей;
• нотариальные заявления об отсутствии иных правопретендентов (в каждой ситуации соответствующие);
• отказы других собственников от преимущественного права покупки;
• доверенность на регистрацию (в случае, если стороны сделки подают документы в рег.палату не лично, а через доверенных лиц).

Помимо этого, за гос.услугу по регистрации перехода права собственности необходимо уплатить гос.пошлину, которая составляет 2 тысячи рублей.

Как и при оформлении любой другой недвижимости, большинство шагов по оформлению собственности можно выполнять самостоятельно, а можно доверить специалистам. Безусловно, это дороже, но, помимо экономии времени, это гарантирует и отсутствие ошибок, что в данном вопросе очень важно. Помощью в оформлении занимаются агентства недвижимости и юридические компании, специализирующиеся на данных услугах.

Важно! Начиная с 2016 года во всех случаях, когда основанием вступления во владение долей в квартире является договор купли-продажи, проведение сделки возможно только в нотариальной форме.

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире

С каждым годом всё больше квартир имеют своими собственниками несовершеннолетних граждан. В одних случаях дети становятся собственниками при приватизации. В других родители дарят детям доли в праве собственности. Но большая часть долей несовершеннолетних на сегодняшний день оформляется при реализации сертификатов на материнский капитал. Таким образом защищаются имущественные права несовершеннолетних граждан. Однако в ситуации, когда семья, например, решает продать квартиру и приобрести более просторное жилье или вообще переехать в другой регион, процедура оформления будет несколько сложнее, чем при продаже недвижимости совершеннолетних собственников, права которых защищает государство в лице органов опеки.

Важно! Любое отчуждение собственности несовершеннолетних возможно только при наличии соответствующего распоряжения органов опеки и попечительства.

Существенным пунктом являются условия, на которых органы опеки дают согласие на продажу имущества несовершеннолетних. Это может быть требование одновременного либо последующего наделения несовершеннолетнего гражданина собственностью аналогичной или более высокой стоимости, обеспечивающей улучшение жизненных условий ребенка. Причем, если раньше допускалось наделение несовершеннолетнего любой собственностью, соответствующей требованиям, то с 2016 года необходимо, чтобы она была именно приобретена взамен отчуждаемой.

Важно учитывать также возраст несовершеннолетних. До 14 лет все решения от имени несовершеннолетних граждан принимают их родители или опекуны. С момента получения паспорта ребенок вправе распоряжаться своей недвижимостью самостоятельно, однако до достижения совершеннолетия все подобные действия производятся с согласия родителей или опекунов. Таким образом, при проведении, к примеру, сделки по купле-продаже или дарению собственности ребенка до 14 лет от его имени действует его законный представитель; по достижении 14 лет и после получения паспорта ребенок распоряжается своей недвижимостью сам, но с согласия и в присутствии стороны родителя (опекуна).

Залог доли в квартире

По российскому законодательству доля в квартире может быть предметом залога только с согласия сособственников. Процедура получения подобного согласия аналогична получению отказа от преимущественного права покупки: все сособственники должны оформить свое отсутствие возражений от залога в нотариальной форме. Нередко получение подобных документов проблематично: соседи по квартире понимают, что залог может привести к отчуждению и появлению у доли нового владельца, что их зачастую не устраивает. Отсутствие же подобного согласия не препятствует получению займов под залог в тех финансовых организациях, проценты по кредитам которых довольно высоки.

Тем не менее закон предусматривает возможность оформления долей в залог. На собственность, которая является предметом залога, оформляется обременение в пользу физического или юридического лица, на которое регистрируется закладная. Обременение, как и последующее снятие его, регистрируется в Росреестре.

Отчуждение доли в квартире

Существует несколько способов отчуждения долей в квартире: продажа, дарение, наследство, рента, решение суда и т.д. Поскольку наиболее уязвимыми с точки зрения юридических и финансовых интересов являются стороны отчуждения путем купли-продажи, рассмотрим их детально.

Очевидно, что стороны такой сделки - это продавец и покупатель. Но, помимо интересов сторон, которые должны быть соблюдены при проведении аналогичных сделок по купле-продаже квартиры, в ситуации с долями есть и свои «подводные камни»:

1. Кто продавцы?
   Это могут быть, к примеру, бывшие супруги, не заинтересованные в наличии совместной собственности. Если один из них хочет продать, а другой не может купить, но и свою часть собственности продавать не хочет, она может быть продана стороннему покупателю. Нередки также случаи продаж наследных долей в аналогичных ситуациях - одни наследники хотят продавать, другие - нет. В этих, казалось бы, обыденных житейских ситуациях присутствует один риск, который потенциальным покупателям нужно учитывать. Если недвижимость приобретается «для жизни», в дальнейшем при улучшении материального положения продать ее, чтобы купить отдельное жилье, будет проблематично - доли это самый неликвидный товар на рынке недвижимости. И если покупатель планирует использовать недвижимость по назначению, то есть для проживания, имеет смысл рассматривать для покупки не долю, а комнату.
   Однако существует и особая категория продавцов, к сожалению, не такая уж редкая. В нее входят владельцы долей, сособственниками которых являются так называемые «рейдеры». Истории во всех случаях похожи - бывший член семьи продал свою собственность представителям криминала, которые методом давления вынуждают оставшихся собственников продать им свои доли за бесценок. После этого вся квартира выставляется на продажу по рыночной цене или выгодно продается уже имеющемуся «под нее» покупателю». Поэтому, рассматривая варианты возможных покупок, стоит обращать особое внимание на то, кто является продавцами, кто - сособственниками и какова причина продажи.
2. Кто покупатели?
   Не секрет, что многие покупатели долей приобретают их вовсе не для проживания. В одних случаях, как в примере выше, жилье приобретается по частям, по цене существенно ниже рыночной. В других покупки оформляются ради торговли оформлением регистраций по месту жительства, создания так называемых «резиновых квартир». В редких случаях граждане покупают доли для собственного пользования. Однако важно понимать, что закон рассматривает жилую недвижимость как объекты, которые должны использоваться для проживания граждан и не могут быть использованы как-либо еще. Поэтому, если доля приобретается ради прописки, но соответствующее ей количество метров или количество комнат не допускают возможности использования собственности в качестве жилья, по суду такая доля может быть признана малозначительной и отчуждена в пользу собственников большей доли с обязательством выплаты ими компенсации собственнику отчуждаемого имущества.

Рассматривая иные способы отчуждения, необходимо понимать, что вступление в собственность может быть только добровольным и, если потенциальный владелец считает получение данного имущества невыгодным, он имеет право от него отказаться даже в случае принятия в дар.

Обмен долями в квартирах

Существует множество вариантов переходов права путем заключения договора мены. Это может быть уместно, например, если семейный статус кого-то из собственников меняется, и обмен правами и материальными благами между сособственниками оказывается взаимовыгодным. Возможны также варианты обмена доли в квартире на отдельное жилье или на долю в другой квартире путем договора мены. Причем если обмениваемое имущество существенно различается по метрам и стоимости, закон обязывает приобретателя большей доли выплатить другой стороне компенсацию. Избежать этого можно, если провести обмен путем двух процедур дарения, однако важно помнить, что дарение является безвозмездной сделкой, и доказательство обратного может привести к признанию ее притворной и расторжению.

Право преимущественной покупки доли

Как было сказано выше, продажа доли относится к тем операциям с недвижимостью, которые собственник не вправе совершать единолично, без согласия сособственников. Согласно требованиям ст.250 ГК РФ, будущий продавец доли, прежде всего, обязан предложить ее приобрести всем сособственникам, причем по более низкой цене, чем для «стороннего» покупателя. И только в том случае, если ни один из собственников не соглашается, продавец может делать подобные предложения третьим лицам.

Каким образом можно заручиться согласием сособственников на продажу? Вариантов два, но оба предусматривают получение соответствующего нотариального документа - отказа от преимущественного права покупки.

1. Сособственник оформляет отказ на покупку самостоятельно у нотариуса.
2. Продавец оформляет у нотариуса и высылает сособственнику заказное письмо с предложением о покупке доли по указанной цене. При отсутствии согласия сособственника на покупку в течение 30 дней продавец вправе делать аналогичные предложения третьим лицам.

Необходимо учитывать: продажа доли по сравнению с продажей квартиры всегда невыгодна.

Важно! Рыночная цена на доли никогда не соответствует аналогичной части стоимости целых квартир - как правило, она вдвое ниже.

Многие собственники долей думают, что, если квартира стоит, к примеру, 4 миллиона рублей, то ½ доля будет стоить 2 миллиона. В действительности же продать долю по такой цене невозможно. Обычно реальная цена продажи отдельных долей примерно в два раза ниже их суммы в виде цены целой квартиры. Поэтому каждому продавцу такой недвижимости необходимо понимать, что единственный способ для достижения этого - договориться с сособственниками и продавать всю квартиру.

Налог на долю в квартире

Ставки по налогам исчисляются в зависимости от положений в нормативно-правовых актах соответствующих муниципальных образованиях и с учетом льгот и субсидий собственников. На данный момент остаются в силе понижающие коэффициенты, позволяющие повышать сумму налогов плавно, на 20% в год.

Что касается налога с продажи недвижимости, с 2016 года он исчисляется в размере 13% от стоимости объекта свыше 1 миллиона рублей и уплачивается в том случае, если продавец владел своей собственностью менее 5 (в ряде случаев - менее 3) лет. К долям это относится в той же мере, что и к любой другой жилой недвижимости.

Какова бы ни была история возникновения права на долю в квартире и дальнейшие планы распоряжения ею, необходимо как можно внимательнее изучить все подводные камни в распоряжении этим видом недвижимости и не забывать о том, что сделки с долями относятся к операциям с недвижимостью повышенной сложности.

Подробнее о том, и , вы узнаете из следующих постов.

Вопрос с долями достаточно сложный, поэтому если вам нужна помощь в оформлении, дарении, отчуждении доли и т.д., то просьба записаться на бесплатную консультацию к юристу в специальной форме на нашем сайте.

Ждем ваших вопросом и будем благодарны за оценку поста или лайк.

Ключевые слова

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы - Тарарышкина Ирина Сергеевна

Предмет исследования: правовые нормы, регулирующие отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество , правоприменительная практика. Целью настоящей статьи является анализ требований, предъявляемых законодательством к форме сделки с общей долевой собственностью при отчуждении недвижимого имущества , рассмотрение вопросов, связанных с соблюдением при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Методологию исследования составили сравнительный, формально-юридический, аналитический методы, системный подход. В работе рассматриваются вопросы, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Анализируются требования, предъявляемые к форме сделки с общей долевой собственностью. Особый акцент сделан на вопросах соблюдения преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Предлагаются пути совершенствования законодательства и правоприменительной практики. Выводы могут быть использованы в дальнейших исследованиях права общей долевой собственности, оснований прекращения данного права, преимущественного права покупки , правовой природы отказа от права преимущественной покупки .The subject of the study is the legal norms governing the alienation of a share in the right to joint ownership of real estate , law enforcement practice. The purpose of this article is to analyse the requirements of the law for the form of a transaction with a common share of property with the alienation of immovable property, consideration of issues related to compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate . The article deals with issues related to the alienation of a share in the right of common ownership of real estate . The requirements for the form of a transaction with common shared ownership are analyzed. Particular emphasis is placed on compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate . Ways of improving legislation and law enforcement practice are suggested. The methodology of the study was a comparative formal-legal analytikal methods system approach. Conclusions can be used in further studies of the law of common equity ownership of the grounds for termination of this right of preemptive right to purchase the legal nature of waiving the right of pre-emption.

Похожие темы научных работ по праву, автор научной работы - Тарарышкина Ирина Сергеевна

• Нарушение преимущественного права покупки при продаже недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности: теория и практика

  2017 / Черячукина Евгения Александровна

• Дробление права собственности и доли в общей собственности

  2018 / Зарубин А.В.

• Проблемы юридической природы преимущественного права покупки

  2009 / Фирсова Н. В.

• Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности как юридически значимое сообщение (по материалам судебной практики)

  2014 / Кубарь Игорь Игоревич

• Применение права преимущественной покупки в ходе реализации имущества должника на торгах

  2013 / Гильмутдинов Эмиль Дамирович

• Преимущественное право приобретения по договору мены

  2011 / Фирстаев Владимир Сергеевич

• Признание сделки недействительной как способ защиты нарушенного преимущественного права

  2017 / Дбар Амра Васильевна

• Прекращение права общей долевой собственности

  2009 / Тарарышкина Ирина Сергеевна

• К вопросу о повышении роли нотариата при совершении сделок с недвижимым имуществом

  2016 / Макеев Василий Васильевич, Астапова Елена Владимировна

• Правовая квалификация извещения в механизме реализации преимущественного права

  2017 / Желонкин Сергей Сергеевич

Текст научной работы на тему «»

Тарарышкина Ирина Сергеевна

доцент кафедры гражданского права и процесса РГУ им. С.А. Есенина, кандидат юридических наук, доцент E-mail: [email protected]

К ВОПРОСУ ОБ ОТЧУЖДЕНИИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Аннотация.

Предмет исследования: правовые нормы, регулирующие отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, правоприменительная практика.

Целью настоящей статьи является анализ требований, предъявляемых законодательством к форме сделки с общей долевой собственностью при отчуждении недвижимого имущества, рассмотрение вопросов, связанных с соблюдением преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Методологию исследования составили сравнительный, формально-юридический, аналитический методы, системный подход.

В работе рассматриваются вопросы, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Анализируются требования, предъявляемые к форме сделки с общей долевой собственностью. Особый акцент сделан на вопросах соблюдения преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Предлагаются пути совершенствования законодательства и правоприменительной практики.

Выводы могут быть использованы в дальнейших исследованиях права общей долевой собственности, оснований прекращения данного права, преимущественного права покупки, правовой природы отказа от права преимущественной покупки.

Ключевые слова: право общей собственности; право долевой собственности; недвижимое имущество; преимущественное право покупки; извещение о продаже доли в праве общей собственности; отказ от права преимущественной покупки.

The subject of the study is the legal norms governing the alienation of a share in the right to joint ownership of real estate, law enforcement practice.

The purpose of this article is to analyse the requirements of the law for the form of a transaction with a common share of property with the alienation of immovable property, consideration of issues related to compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate.

The article deals with issues related to the alienation of a share in the right of common ownership of real estate. The requirements for the form of a transaction with common shared ownership are analyzed. Particular emphasis is placed on compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate. Ways of improving legislation and law enforcement practice are suggested.

The methodology of the study was a comparative formal-legal analytikal methods system approach.

Conclusions can be used in further studies of the law of common equity ownership of the grounds for termination of this right of preemptive right to purchase the legal nature of waiving the right of pre-emption.

Keywords: the right of common property, right of shared ownership, real estate, preemptive right to purchase, notice of the sale of a share in the right of common ownership, disclaimer of pre-emption right.

Гражданское законодательство предусматривает возможность нахождения имущества в общей собственности: долевой и совместной. В отношениях общей долевой собственности важное значение приобретают взаимоотношения сособствен-ников. Правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должны осуществляться по соглашению всех её участников. Однако достаточно часто участникам таких отношений к единому мнению прийти сложно, поэтому противоречия, вытекающие из отношений общей долевой собственности, становятся предметом судебных разбирательств.

Не так давно в законодательство были внесены изменения, касающиеся регулирования данных отношений, которые отчасти устранили нарушения и разрешили вопросы, возникающие на практике. Однако актуальными остаются вопросы, связанные с реализацией права распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, включая сделки, направленные на отчуждение долей в праве на недвижимое имущество.

Если речь идёт об отчуждении доли в недвижимом имуществе, необходимо учитывать требования, предъявляемые законодательством к таким сделкам. Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 внёс изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2, в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Все сделки, направленные на отчуждение

долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. До конца 2015 года такие сделки не требовали обязательного нотариального удостоверения, а Федеральный закон от 29.12.2015 №391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»3 вводил обязательную нотариальную форму только для продажи доли в недвижимом имуществе посторонним лицам. В настоящее время все сделки, направленные на отчуждение долей (дарение, купля-продажа, мена) как посторонним лицам, так и родственникам должны совершаться у нотариуса.

Введение нотариальной формы позволяет защитить права и законные интересы граждан и противодействовать осуществлению мошеннических схем с долями квартир. Однако стоимость договора у нотариуса, включая стоимость технических работ, существенна. Представляется, что необходимо применять различные подходы к стоимости договора, в зависимости от наличия или отсутствия родства участников долевой собственности.

Важное значение имеет характер предполагаемого отчуждения: возмездное или безвозмездное. При безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности каких-либо законодательных ограничений не установлено. Так, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить или завещать свою долю. Допускается использование своего права в целях обеспечения исполнения обязательства, в частности передача в залог своей доли.

1 Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ред. 03.07.2016 г. № 361-Ф3 // СПС «КонсультантПлюс».

2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03.07.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

3 Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 28.12.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

К вопросу об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

Однако следует учитывать риск признания такой сделки недействительной в случаях заключения договора займа, залога доли и в последующем договора об отступном. Судебной практике известны случаи оспаривания такого рода сделок по факту притворности4.

При возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу необходимо учитывать правила, предусмотренные ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие право преимущественной покупки остальных участников долевой собственности5. Если участник долевой собственности желает продать долю одному из сособственников, правила о преимущественной покупке не применяются.

Право преимущественной покупки даёт возможность участникам долевой собственности приобрести продаваемую долю в первую очередь. На продавца возложена обязанность известить сособственников в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых она продается. С учётом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчётов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и др.6.

Правила о преимущественной покупке применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250 ГК РФ). Однако данные правила возможно применить не ко всем договорам мены. Так, если предметом выступает индивидуально определённая

редкая вещь, например, антиквариат, то со-собственник вряд ли сможет предоставить аналогичную. Условием реализации сособ-ственником преимущественного права покупки является приобретение доли на тех же условиях, на которых выбывающий из правоотношения общей долевой собственности субъект намеревается её уступить. Это может быть осуществимо при уступке доли за денежный эквивалент, а также по договору мены на распространённое имущество, определённое родовыми призна-ками7. Индивидуально определённая вещь может быть только оценена по рыночной стоимости, которая и будет в дальнейшем предлагаться в качестве цены за долю в общем имуществе.

Право преимущественной покупки ограничено в слу чаях продажи имущества с публичных торгов. Ограничение действует также при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на земельном участке здания, сооружения или помещения в таком здании или сооружении.

Извещение о продаже доли продавец вправе сделать через нотариуса или посредством почтового отправления. Если извещение участникам долевой собственности направляется через нотариуса, исходя из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений, достоверность предоставленных сведений о сособственнике и адресе, по которому извещение должно быть направлено, нотариусом не проверяется. Риск неполучения поступившей корреспонденции несёт адресат. Допускается направление извещения в электронной форме через нотариуса при наличии соглашения между продавцом и участником долевой собственности об об-

4 См.: Аппеляционное определение Новосибирского областного суда от 26.01.2016 № 33-681/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

5 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (ред. от 05.12.2017) // СПС «КонсультантПлюс»

6 См.: Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу. Утв. Письмом Федеральной нотариальной палаты от 31.03.2016 г. № 1033/03-16-3// СПС «КонсультантПлюс».

7 См.: ТарарышкинаИ.С.Прекращение права общей долевой собственности // Вестник Рязанского государственного университета им С.А. Есенина. 2009. № 4 (25). С. 117.

мене юридически значимыми сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты.

После получения извещения о намерении продажи доли постороннему лицу сособ-ственникам предоставляется право приобрести продаваемую долю в течение установленного срока. При продаже доли в праве на недвижимое имущество срок устанавливается в один месяц. Указанный срок следует исчислять не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату.

Если в течение указанного срока участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать свою долю в имуществе любому лицу. В случаях получения от сособственника ответа о согласии приобрести долю на условиях, отличных от указанных в извещении, предъявлении встречных требований, и при отсутствии желания продавца вести переговоры, право преимущественной покупки по истечении установленного законом срока прекращается.

Закон не устанавливает обязанности продавца вести переговоры. Условия, на которых предлагается покупка, принимаются безоговорочно, а в случаях ведения переговоров лицо, обладающее преимущественным правом покупки, несёт риск пропуска установленного законом срока и утраты преимущественного права. Так по делу № 2-2809/2017 от 27.10.2017 истец ошибочно полагала, что направление сообщения с указанием иной выкупной цены, просьбой представить правоустанавливающие документы и уточнением основных условий сделки послужит основанием к отложению совершения сделки и сохранению принадлежащего ей преимущественного права. Однако суд отказал в признании за истцом преимущественного права покупки и переводе на неё прав и обязанностей покупателя, т.к. не нашёл нарушений в действиях ответчика8.

Важное практическое значение имеет возможность подтверждения направления надлежащего извещения о продаже доли сособственникам. Бесспорным подтверждением соблюдения прав участников долевой собственности будет служить выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособ-ственнику самостоятельно. Письмо с описью вложения рассматриваться в качестве бесспорного подтверждения направления надлежащего извещения не будет, так как в тексте описи не отражается его содержание. Если ответ от сособственников не получен в надлежащий срок, сделка может быть совершена. Если продавец самостоятельно извещал сособственников и ответа от них не получил, это отражается в удостоверяемом договоре продажи в виде заверения об обстоятельствах в порядке ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, сделанное надлежащим образом извещение сособственников может в дальнейшем предотвратить возможные споры и защитить право собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

С внесением изменений в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 №315-Ф39, вступивших в силу с 01 января 2017 года, допускается продажа доли постороннему лицу ранее установленных сроков. Это возможно в случае, если все участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки, т.е. в надлежащей форме сделают отказ от покупки доли в общей собственности. Представление нотариально удостоверенного отказа является бесспорным подтверждением намерений участника долевой собственности. При совершении отказа в простой письменной форме сделка может

8 См.: Решение Первомайского районного суда г. Омска по делу № 2-2809/2017 от 27.10.2017 г. // URL: https: // rospravosudie.com

9 Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 315-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть 2). Ст. 4248.

К вопросу об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

быть отложена и нотариусом направлен соответствующий запрос сособственникам. Таким образом, отказ от покупки следует рассматривать в качестве основания, влекущего прекращение вытекающего из отношений общей собственности преимущественного права.

Интересным представляется вопрос о сроках действия отказа от преимущественного права покупки. Предположим, что отказ от права имеет место, а сделка по каким-то причинам откладывается. Срок действия такого отказа законодательно не установлен. В Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей

собственности на недвижимое имущество постороннему лицу10 указано на необходимость руководствоваться требованиями принципа разумности, временные рамки которого могут толковаться по разному. Представляется, что в целях защиты интересов сособственников необходимо установить срок действия отказа от права преимущественной покупки в три месяца и предоставить сособственникам право в течение этого срока заявить о своём желании приобрести долю в общем имуществе.

Таким образом, несмотря на совершенствование законодательства в области общей долевой собственности, при отчуждении доли в недвижимом имуществе остаются вопросы, дальнейший анализ которых необходим.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (ред. от 05.12.2017) // СПС «КонсультантПлюс».

2. Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 315-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть 2). Ст. 4248.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03.07.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

4. Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 28.12.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

5. Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ред. 03.07.2016 № 361-Ф3 // СПС «КонсультантПлюс».

6. Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу утв. Письмом Федеральной нотариальной палаты от 31.03.2016 № 1033/03-16-3// СПС «КонсультантПлюс».

7. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 26.01.2016 № 33681/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

8. Решение Первомайского районного суда г. Омска по делу № 2-2809/2017 от 27.10.2017 // URL: https: // rospravosudie.com.

9. Тарарышкина И. С. Прекращение права общей долевой собственности // Вестник Рязанского государственного университета им С. А. Есенина. 2009. № 4 (25). С. 117.

Когда несколько собственников владеют частями одной недвижимостью, сделки по отчуждению доли в квартире характеризуются рядом особенностей. Рассмотрим основные моменты и заключения таких договоров.

Под отчуждением доли недвижимого имущества с юридической точки зрения понимают сделку, связанную с переходом прав собственности или владения на другое лицо.

Это может быть дарение, мена, купля-продажа, практически любая сделка, допускаемая законом в области недвижимости. Владелец переоформляет имущественное право на другое лицо по установленному законному механизму.

Как происходят сделки с долями недвижимости?

Понятия долей, их выделение, принцип сделок регламентирует Гражданский кодекс (часть первая, раздел II, гл. 16).

Требования к регистрации доли, договорные нюансы и характерные правовые ситуации устанавливают:

• ФЗ № 122 «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Не обходит стороною долевые сделки налоговое законодательство. Размер и сроки уплаты налоговых платежей, госпошлин за юридически значимые действия содержит Налоговый Кодекс.

Когда возникает долевая собственность?

Право долевой собственности возникает при:

• приватизации объекта несколькими владельцами;
• совместном приобретении жилья членами семьи;
• разделе квартиры при разводе между супругами;
• одновременное вступлении в наследство на объект несколькими лицами.

Доля в квартире – владелец без определенной территории

Как выделить натуральную величину доли недвижимости?

Говоря о квартирных долях, важно понимать, что собственностью выступают ее юридически выделенные части.

Право подтверждается документально с обозначением имущества дробным числом: 1/2, 2/4, 1/5 и т.д.

Зачастую доли сложно территориально разграничить и определить часть в натуре. К примеру, студийная планировка, однокомнатная квартира, несколько совладельцев многокомнатного жилья.

Здесь разыгрываются настоящие баталии между правообладателями, когда только суд в состоянии разрешить ситуацию с выделением собственности каждому участнику.

Но главная особенность «долевки» — в ограничениях единоличного распоряжения частью имущества.

Преимущественное право выкупа

У кого есть преимущественное право выкупа доли квартиры?

Правовые действия, затрагивающие интересы участников долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех сторон (ст. 246 ГК).

В какой-то степени постулат нарушает право свободного распоряжения собственностью. Однако защита от посягательств на квартиру проходимцами всех мастей оправдывает неудобства.

Порядок при отчуждении части постороннему субъекту излагает ст. 250 ГК. Как все происходит на практике?

1. Продавец определяется с ценой продажи.
2. Затем письменно предупреждает остальных участников права долевой собственности о своих намерениях. В уведомлении в обязательном порядке указывается стоимость отчуждаемого имущества и условия предстоящей сделки.
3. Совладельцы в течение месяца должны принять решение о приобретении части квартиры на указанных условиях либо отказаться от сделки.
4. Если в установленные сроки адресаты не уведомили продавца о решении, он вправе реализовать имущество третьему лицу.
5. Письменный отказ от доли раньше 30 суток позволяет приступить к продаже.

Преимущественный выкуп необходим и при обмене.

Невыполнение требований статьи 250 чревато иском от ущемленного совладельца по переводу на него прав покупателя.

Оспорить сделку в суде можно в течение 3-х месяцев с момента ее заключения. Государство контролирует выполнение нормы путем обязательного наличия извещения совладельцев о продаже при регистрации права в Росреестре (ст. 24 ФЗ 218).

Преимущества в покупке не действуют в случае реализации доли через публичные торги.

Отчуждение доли несовершеннолетнего

Можно ли продать долю несовершеннолетнего?

Если выступает несовершеннолетний, придется пообщаться с органами опеки на предмет одобрения сделки. Детская часть квартиры допускается к продаже при соблюдении следующих условий:

• ребенок/подросток получает равноценную долю по другому адресу;
• вырученные от продажи средства размещаются на именном счете ребенка до его совершеннолетия;
• оба родителя, даже находящиеся в разводе, согласны на сделку.

Представитель ребенка предоставляет в ООП документы, включая заявление и справку о составе семьи.

Надзорная инстанция в течении 2 недель обязана завершить экспертизу предстоящей сделки и принять решение.

Отчуждение в пользу бывшего супруга

По закону бывшие супруги в категорию родственников не попадают. Но, как сделать такой отчуждение доли в квартире? После официального разрыва это чужие люди. Однако пара в браке успела приобрести общее имущество, которое нужно справедливо разделить.

В совместной квартире выделяются доли, после чего возможно отчуждение недвижимости по частям как между разведенными, так и в пользу третьих лиц.

В юридическом плане опираться нужно на нормы заключения договоров между посторонними гражданами.

Мнение юриста-эксперта

Встречаются ситуации, когда супруги приобретают жилое помещение или любой другой объект недвижимости в общую совместную собственность, то есть доли на каждого из супругов не выделены.

Закон разрешает такой вид собственности если недвижимость приобретается в период брака. При договоренности сторон и при отсутствии материальных претензий друг к другу возможно перераспределение долей путем заключения соглашения.

В этом соглашении стороне, которой остается недвижимость назначается целая доля в размере 100%, а второй стороне 0%.

Права, полученные по заключенному соглашению, так же подлежат государственной регистрации.

Нотариальное удостоверение сделки

С января 2016 года отчуждение долей в квартире без нотариального участия невозможно (ст. 24, ФЗ 122).

Первоначально собственников обязали удостоверять договора между сторонними лицами. Однако с января 2017 года любая сделка долевого отчуждения поводится с нотариальным сопровождением.

Специалист осуществляет:

• правовую экспертизу представленных документов;
• составление договора, регистрацию сделки купли-продажи;
• сопутствующую техническую работу по сопровождению сделки (запросы в государственные и другие инстанции, распечатку, копирование документов).

Изменение механизма долевых сделок увеличивает затраты граждан: госпошлина, оплата работы нотариуса. Но и степень правовой безопасности таких сделок выше.

Нюансы отчуждения квартирной доли

Какие нюансы могут возникнуть при заключении договора отчуждения доли в квартире?

Документы на долевое жилье покупателю стоит проверять с особой тщательностью. Существуют ситуации, когда могут объявиться претенденты, ущемленные в правах на площадь.

Это могут быть участники приватизации квартиры или покупки с использованием средств маткапитала.

В первом случае, всем участникам приватизации, зарегистрированным на площади, необходимо выделить соразмерную долю в недвижимости. Во второй ситуации, обязательные доли определяются на каждого члена семьи, купившей квартиру по сертификату.

Если кого-то из правообладателей инициаторы сделки обошли стороною, такой человек через суд.

Когда не применяется преимущественное право выкупа?

Напомним, ГК прямо указал требования в отношении только двух типов сделок – мены и продажи. Таким образом, например, долевая дарственная не требует выполнения права преимущества. Сюда также могут относиться:

• составление завещательного распоряжения;
• в залог по каким-то имущественным сделкам, ипотечному кредиту.

Эти два способа юридически не относятся к сделкам отчуждения. Однако о них стоит знать, поскольку механизмы порою применяются для обхода требований ст. 250.

Если фактическое место нахождения совладельца неизвестно?

Что делать, если владелец доли в квартире не найден?

Нужно направить извещение на последний известный адрес постоянной регистрации. Только не стоит забывать об описи вложения и уведомлении отправителя о вручении.

С момент отправки применяется норма месячного ожидания, после чего можно приступать к продаже.

Другой вариант: признать гражданина в судебном порядке безвестно отсутствующим или даже умершим. Процесс рискует затянуться надолго, поскольку понадобится урегулировать эти вопросы с наследниками.

В заключении стоит отметить, что детали каждой сделки по отчуждению доли квартиры могут существенно отличаться. Но два условия неизменны: регистрация купли-продажи у нотариуса и правовые преимущества совладельцев.

Об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость вы можете также узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

Обсуждение: 7 комментариев

Муж грозится продать свою долю в квартире, если я подам на него в суд за неуплату алиментов. Мы в разводе уже три года, от брака остался несовершеннолетний сын. Муж живет у родителей, оставил нам квартиру, но формально он имеет долю собственности. Можно ли не позволить мужу не продать свою долю, аннулировать сделку, в случае ее совершения?

Ответить

1. При продаже доли в квартире другие собственники имеют преимущественное право на выкуп доли. То есть при попытке продажи доли Ваш бывший муж должен будет письменно предложить выкуп доли с указанием конкретной цены. В случае Вашего отказа дольщик может продать свою часть постороннему лицу. Если доля будет дариться любому постороннему лицу, то согласия остальных собственников не требуется. В случае подачи иска об уплате алиментов, в судебном заявлении необходимо указывать возможность погашения суммы алиментов в счет стоимости доли. Лучше дополнительно выйти с ходатайством в суд о наложении запрета на отчуждение квартиры. При наличии такого запрета, регистрирующие органы не подтвердят переход права доли к новому собственнику без определения суда о снятии ограничения. В любом случае, для решения подобных споров лучше обратиться к нотариусу, заключив соглашение о порядке добровольной оплаты алиментов.